2006年11月23日

ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会

マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準（案）に対する意見

　意　見

　私どもは、管理組合団体の連合組織で、現在、北海道から宮崎県までの全国１７団体・３１７５管理組合・３００，５６７戸で構成されています。この度の標記基準案に対しまして、日常の管理組合活動を通じて得られた経験、認識を基に私どもの意見を以下に述べさせていただきます。

１．はじめに

２．「２−３．違反行為を重ねて行なった場合の加重」に対する意見

　基準案“２−３．違反行為を重ねて行なった場合の加重”に定めるように５年間で複数の違反行為があった場合に、“�U．各違反行為に対する監督処分”の規定に基づき定めた日数に２分の３を乗じて得た日数に加重するとなっています。しかし、過去５年間に３回以上の業務停止処分を受けている場合は、当該業者の順法意識が低いものとみなし、管理適正化法第８３条三項に基づき管理業者登録を取り消すことが妥当だと考えます。

３．「３−１．地域を限定した業務停止処分について」に対する意見

　“３−１．地域を限定した業務停止処分について”に基づいて、管理適正化法８２条の規定による業務停止処分をしようとする場合において、当該管理業者の役員が、当該違反行為の存在を知らず、かつ、知らなかったことについて、その責めに帰すべき理由がないことが明らかであるときは、当該管理業者の本社に対する処分はなく、その地域に限定した支店、事務所のみの処分を行なうというのは不適切であると考えます。
　その理由は、管理適正化法の遵守をより徹底するためには、管理業者の本社は支店、事務所を監督すべき地位にあることを重視すべきであり、当該管理業者の本社が、自社支店等が犯した違反行為の存在を知らなかったということ自体が、処分に値すると考えるからであります。

４．「３−４．業務停止を開始すべき時期」に対する意見

　本基準案“３−４．業務停止を開始すべき時期”では、業務停止の開始時期を、業務停止命令書の交付日から２週間経過した日とすることを原則とし、準備行為に２週間以上要すると見込まれる場合には、命令書の交付日から２週間以上とすることを妨げない、なっていますが、これでは上限もなく甚だ曖昧であります。具体的な期間を定めるべきであると考えます。

５．「４．業務停止期間中において禁止される行為及び許容される行為」に対する意見

�T）業務停止期間に対する意見

　本基準案“４．業務停止期間中において禁止される行為及び許容される行為”に示されている（２）�@禁止される行為、及び�A許容される行為を具体的にみると、たとえば、許容される行為のイ、ロ、ハの各項の内容は、業務停止の開始日前に締結された管理受託契約には殆ど影響がありません。したがって、大半の契約がカバーされるであろうから従前どうりの営業を継続することが可能となり、「業務停止期間」中は、わずかに新規の契約のみが制限されるにすぎないと考えられます。
　業務停止期間中の禁止行為及び許容行為を本基準案に示されているような内容を前提とすると、先述のような理由から、業務停止期間を「７日」または「１５日〜３０日」にとどめるだけでは、管理業者にとってはなんら痛痒を感じない監督処分に終わってしまう可能性があります。したがって、効果的な処分とするためには、少なくとも月単位の処分期間が必要と考えます。

�U）許容される行為を禁止する要件に対する意見

　本基準案４−（３）においては、（２）―�A許容される行為イ、ロ、ハは、「・・・・業務停止の開始日前に締結された管理受託契約に基づく管理事務について、これを不適正に執行するおそれが大である場合には、・・・」禁止することができる、となっています。しかし、契約当事者の管理組合の立場からすれば、契約した管理事務を不適正に執行するおそれがある場合には、これらイ、ロ、ハの行為はすべて禁止するという厳格な運用を行なっていただくことを強く要望します。

６．「５．監督処分の内容の公表」に対する意見

　監督処分の内容をホームページで公表するという点は賛成ですが、それだけでは不十分であると思われますので、管理業者の登録簿に記載する方法のほか、管理適正化法第８４条に基づく官報のほかに、同法第７２条１項の「国土交通省令で定めるもの」（同規則第８４条）に追加するなどの方法を加えるべきであると考えます。

７．「�U―１．管理適正化法の規定に違反する行為に対する監督処分」に対する意見

　管理適正化法に対する違反行為が行なわれたとしても、「直ちに違反行為を是正した場合や、誠実に対応した場合には処分を軽減できる」と定められていますが、ここで使用されている用語が「誠実である」などと曖昧であるとともに「直ちに是正した」場合には軽減できるのであれば、管理業者としても、言われてから是正すればよいという風潮になりかねません。また、情状を配慮した場合でも、その結果は公表すべきと考えます。

８．「�U―２−（４）本法違反行為以外の行為に対する監督処分」に対する意見

　　本基準案においては、不正行為の態様が暴力的行為又は詐欺的行為による等、特に悪質な場合であって、管理組合の財産にかかる損害が発生した場合にも、業務停止期間を加重するにとどまるよう規定されていますが、このような管理委託状態にある管理業者については、業務停止ではなく、登録取り消しとすべきであると考えます。

９．「�U―２―（５）業務停止期間の軽減」に対する意見

　本項において監督処分の軽減措置について定められていますが、この場合も、その結果は公表すべきであると考えます。

10．「別表８．帳簿の作成等に関する義務違反」に対する意見

　　管理業者にとって、受託した管理組合の管理事務について帳簿を作成し、これを保存することは基本的な業務であります。それを行わなかった管理業者に対し、指示処分のみでは処分として軽いと考えられます。

11．「別表９．（５）分別管理について必要な措置を講じなかった場合の処分」に対する意見

　本項は、管理業者の固有財産と管理組合の財産を分別して管理するため必要な措置を講じなかった場合の処分について定めています。しかし、財産という管理組合にとって大切なものが、管理業者の財産と分別して管理されていないというのは重大な違反行為であります。にもかかわらず、このような重大な違反行為に対する処分が指示処分というのは、あまりにも軽すぎると考えます。

　以上が本監督処分基準案に対する私どもの意見であります。これらの意見は、当連合会加盟１７団体の意見をまとめたもので、以下に加盟団体名、代表者名及び会員管理組合数を記載いたします。わたしどもの意見を、現場の各管理組合の生の声として十分ご検討いただきますようよろしくお願い申し上げます。

【NPO法人全国マンション管理組合連合会加盟団体】

�@社団法人北海道マンション管理組合連合会

　　代表者　太田　實　　　　３４９管理組合・２７，１６８戸

�ANPO法人東北マンション管理組合連合会

　　代表者　鎌田　坦　　　　１２８管理組合・１０，０８２戸

�BNPO法人日本住宅管理組合協議会

　　代表者　穐山精吾　　　　２１４管理組合・５６，３９０戸

�CNPO法人集合住宅管理組合センター

　　代表者　伊藤智恵子　　　３０６管理組合・１７，１１０戸

�DNPO法人埼玉県マンション管理組合ネットワーク

　　代表者　佐々木一　　　　　８６管理組合・７，４５６戸

�ENPO法人かながわマンション管理組合ネットワーク

　　代表者　高尾勝彦　　　　３０４管理組合・５３，３５１戸

�FNPO法人中部マンション管理組合協議会

　　代表者　片桐忠孝　　　３０１管理組合・１４，９５１戸

�GNPO法人京滋マンション管理対策協議会

　　代表者　清水雅夫　　　２１２管理組合・２３，９３２戸

�HNPO法人奈良県マンション管理組合連合会

　　代表者　金屋平三　　　　３８管理組合・２，８２７戸

�INPO法人関西分譲共同住宅管理組合協議会

　　代表者　佐藤隆夫　　　１７４管理組合・２０，５１１戸

�JNPO法人岡山分譲共同住宅管理組合協議会

　　代表者　御厨法男　　　　　９管理組合・５９３戸

�KNPO法人広島県マンション管理組合連合会

　　代表者　伊藤忠康　　　１５１管理組合・９，３４２戸

�LNPO法人福岡県マンション管理組合連合会

　　代表者　石川靖治　　　２３８管理組合・１１，５３５戸

�MNPO法人福岡マンション管理組合連合会

　　代表者　杉本典夫　　　５５２管理組合・３８，５３２戸

�NNPO法人長崎県マンション管理組合連合会

　　代表者　松尾則夫　　　　　９管理組合・７６０戸

�ONPO法人熊本県マンション管理組合連合会

　　代表者　正木澄夫　　　　６０管理組合・３，３４８戸

�PNPO法人宮崎県マンション管理組合連合会

　　代表者　布谷清澄　　　　４４管理組合・２，６７９戸

以上

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